Litiges locatifs : défendez vos intérêts avec l'aide d'un détective privé

Votre logement fait l’objet d’une sous-location ou d’une occupation illégale, les loyers demeurent impayés ou votre locataire y exerce son activité professionnelle malgré une clause du bail l’interdisant ?
Pour vous aider à obtenir gain de cause dans le cadre de litiges locatifs, demandez l’assistance d’un détective privé. Professionnel de la preuve, il saura vous aider à rassembler les éléments indispensables à la sauvegarde de vos intérêts.

 

L’insuffisance d’occupation du logement par le locataire (logement loi 1948)

 

Les logements loi 1948 sont très prisés des locataires. En effet, ils bénéficient d’un loyer très bon marché dont l’augmentation est strictement réglementée et d’un maintien dans les lieux à la fin du bail, transférable à l’époux ou au partenaire de pacs (et/ou aux enfants mineurs jusqu’à leur majorité et/ou aux handicapés) à condition qu’ils vivent avec le locataire depuis au moins 1 an.

 

Le cas le plus fréquent pour la résiliation de ce type de bail est l’occupation insuffisante du logement. Pour conserver le bénéfice d’une location loi 1948, le locataire doit être présent au moins 8 mois dans l’année dans son logement, sauf à démontrer un motif légitime (peine de prison, état de santé…). Si tel n’est pas le cas, le bailleur peut lancer une procédure de récupération des locaux. Il lui appartient de prouver l’insuffisance d’occupation par tous moyens :

• Témoignages écrits
• Constats d’huissier
• Factures peu abondantes, courriers recommandés non réclamés etc.
• Rapport d’un détective privé

 

L’occupation illégale d’un logement
 

Bête noire des bailleurs, l’occupation illégale d’un logement, ou squat, peut mettre plusieurs années à être solutionnée. En effet, au-delà d’un délai de 48h après l’arrivée dans le logement des occupants illégaux, il est nécessaire de se plier à une procédure longue et souvent coûteuse pour les faire partir de chez soi. 

• Si le squatteur est dans les lieux depuis moins de 48h :

Vous devez réunir un dossier avec la preuve de votre droit de propriété sur le logement et une attestation de voisinage sur l’arrivée de l’occupant. Il vous faut ensuite vous rendre au commissariat ou à la gendarmerie pour procéder à une expulsion immédiate et forcée du squatteur. Vous pourrez bien entendu réclamer des dommages et intérêts si votre logement a subi des dégradations.

• Au-delà de 48h : 

Les squatteurs sont généralement au fait des lois et vous devrez respecter rigoureusement la procédure pour récupérer votre bien en demeurant dans la légalité. Il vous faut déposer une requête en expulsion devant le tribunal de grande instance, car bien que le squatteur n’ait aucun titre ni droit à rester dans les lieux, il bénéficie des mêmes garanties qu’un locataire vis-à-vis de l’expulsion.

Vous devez recueillir avec précision son identité, une tâche généralement ardue qui nécessite l’intervention d’un professionnel, huissier de justice ou détective privé. Ensuite, vous vous adresserez à un avocat pour vous assister tout au long de la procédure d’expulsion. 

 

À noter : si le logement est vacant au moment de l’occupation illégale, les frais de la procédure seront entièrement à votre charge. 

 

La sous-location illégale d’un logement
 

Sauf dans le cas où vous avez expressément autorisée la sous-location dans le bail, celle-ci est interdite. Cette mesure a pour objectif de vous protéger, car vous avez en effet conclu un contrat avec une personne précise, en vertu de garanties personnelles (cautionnaire notamment). S’il n’existe pas de bail avec le sous-locataire du bien et que celui-ci fait l’objet de dégradations, il vous sera très difficile de vous retourner contre le sous-locataire. 

 

Il convient donc de régulariser la situation au plus vite, soit en signant un nouveau bail avec le sous-locataire soit en obtenant le départ du locataire titulaire du bail. 

 

Il vous appartient de démontrer la sous-location illégale de votre logement. La preuve est libre, mais en réalité, il est préférable d’obtenir des éléments jugés irréfutables par la justice, c’est-à-dire le plus souvent des actes d’huissiers de justice ou de détective privé. Le simple passage de ce dernier peut parfois décider le sous-locataire à quitter le lieu pour éviter que la situation ne s’envenime et d’avoir à payer des indemnités au bailleur. 

L’utilisation du logement non-conforme aux clauses du bail

 

Vous avez conclu un bail de location avec une personne et celle-ci utilise votre logement à des fins commerciales. Dans ce cas, il y a violation du contrat et vous pouvez demander à résilier le bail. Vous devrez donc adresser à votre locataire un courrier recommandé avec accusé de réception lui indiquant la situation que vous lui reprochez et le délai dont il dispose pour rendre l’utilisation des locaux à nouveau conforme au bail. 

 

Si votre locataire ne donne pas suite à votre demande, vous pouvez engager une procédure amiable ou judiciaire pour lui faire évacuer les lieux loués. Vous pouvez compter sur l’assistance d’un détective privé pour établir un dossier probatoire.

 

 

Les loyers impayés et les enquêtes sur les ressources des locataires
 

Vos demandes de règlement des loyers sont demeurées lettre morte ou votre locataire est parti avec un impayé, sans donner de nouvelles. Ne laissez pas la situation empirer, votre manque à gagner risque de se creuser. Avant de lancer une procédure d’expulsion ou de recouvrement des dettes, vous devez actionner la caution de votre locataire et/ou prévenir la Caf si celui-ci bénéficie d’une aide au logement. 

 

Toutes les parties en cause peuvent faire valoir ou organiser leur insolvabilité pour échapper à leurs obligations.

 

Un détective privé peut procéder à une enquête de solvabilité du locataire et/ou de son cautionnaire pour vous aider à étayer votre action en justice.

 

 

Pourquoi faire appel à un détective privé pour vos litiges locatifs ?

 

Grâce à son expertise de terrain, le Cabinet Pannaud est en mesure de vous aider à obtenir gain de cause dans le règlement des litiges locatifs. Nos détective privés peuvent notamment réunir des éléments de preuve portant sur :

• L’occupation illégale d’un logement et l’identification des squatteurs
• L’insuffisance d’occupation dans le cadre d’une location loi 1948
• La sous-location illégale d’un logement
• L’utilisation du logement non-conforme aux clauses du bail
• La solvabilité de votre locataire ou du cautionnaire afin de vous permettre de recouvrer les loyers impayés
• La recherche d’un locataire parti sans laisser d’adresse, sans payer ses derniers loyers.

Le détective privé mettra en œuvre tout son savoir-faire dans le recueil des preuves. Enquête de voisinage, filature, obtention et vérification de documents, il vous permet d’obtenir un dossier solide à produire en Justice.

 

Vous êtes locataire d’un logement et vous estimez que votre propriétaire n’a pas respecté les termes du bail ? Le détective privé peut également vous permettre de faire valoir vos droits.